מבטח שמיר (מחזיק) ותחנות הכוח:

אתמול בלילה פורסם שאדלטק זכתה במכרז בשורק בתעריף זמינות של 3.18 אג'

כפי שפירטנו בוובינר (קישור לחלק הרלוונטי) - עד לפרסום השימוע של רשות החשמל הצפי הוא שההצעה הזוכה תהיה 1.5 אג' פלוס תשלום של 1.5 מיליארד במזומן. כצפוי, על אף הכוונות הטובות הבלאגן שעשתה רשות החשמל הבהיל את המתחרים והוריד את ההצעות

חזרה למבטח: מכיוון שהתעריף של שורק הוא נקודת המידע הכמעט בלעדית שיש לרשות החשמל להסתמך עליה בנוגע למה הוא תעריף זמינות "הוגן", כעת נקודת הפתיחה תהיה 3.18 אג' במקום 1.5 אג'

לזה צריך להוסיף שיש סיבות טובות לכך שהתעריף של מבטח יהיה גבוה משל שורק:
1. שורק היא מכרז של המדינה להקמת תחנה שהמדינה כבר קידמה בעוד קסם היא תחנה שמבטח מממנת את הקידום שלה כבר עשור ולא סביר שהתעריף בשני המקרים יהיה זהה
2. בשורק המדינה מספקת את הקרקע בעוד קסם שוכרת את הקרקע מהקיבוץ

כעת יש לנו בערך שבועיים עד לפרסום רשמי של התעריף של שורק ואז אני מעריך שתוך זמן קצר נקבל תעריף לקסם ומשם לסגירה פיננסית, ייתכן שכל זה יהיה תוך חודש-חודשיים

נזכיר שבאוגוסט 2024 חשבנו שהתעריף של קסם יהיה 1.5 אג' ועכשיו אפשר לדבר על 3.5 אג' ואפילו 4 אג' וצפונה, והשיפור בשווי התחנה הוא במיליארדים (כלל אצבע - כל אגורה של זמינות שווה כ-800-1000 מ' ש"ח בשווי, תלוי בריבית היוון)

וזו בדיוק הסיבה שבסיכום הפרק על חשמל בוובינר אמרתי שלמרות שהשימוע של רשות החשמל הוריד את מניית מבטח,לדעתי סביר שהוא בכלל משפיע עליה מאוד לטובה..

יום טוב לתחנות הכוח (חוץ מאלה בצנעא) 🇮🇱

איביאי (מחזיק) מודיעה על הקצאה של 100 מ' ש"ח לגופים מוסדיים. בכך איביאי מעלה את החזקות הציבור למעל 20% ולמעשה מבטיחה את הכניסה למדד ת"א 125 מה שיוביל לביקושים נכבדים בעדכון הקרוב

באותו נושא - היום בשעה 20:00 החברים מלונג רואד מארחים את דייב לובצקי מנכ"ל החברה וטל דורי מנכ"ל איביאי קפיטל לוובינר, קישור להרשמה

במהלך הוובינרים התקופתיים שלנו אנחנו עוסקים במגוון רחב של ענפים וחברות, ולעיתים החלקים הבסיסיים והחשובים בתאוריה מקבלים פחות תשומת לב. בפרק קצר של 25 דקות בפודקאסט 'כסף חכם' הייתה לי הזדמנות לחזור לבסיס ולדבר על נושאים מרכזיים כמו:

-היתרון במיקוד על פני פיזור
-מדוע משקיעי מדדים מפגרים אחר המדד
-למה להשקיע דווקא במניות מקומיות
-כיוונים ל-2025

במהלך הפרק שילבתי תובנות ממחקרים מעניינים, שמתי פירוט וקישורים למחקר בתגובה לסרטון

שיהיה לנו אחלה יום 🇮🇱

היתרון בדחיית מס -האם הוא עדיין קיים בכלל?

ניקח את המצב הקלאסי: אדם א׳ קונה מדד מניות שעושה 8% בשנה ומשלם מס כל שנה בעוד אדם ב׳ מחזיק את המדד ומשלם מס בסוף התקופה.
לאחר 5 שנים לאדם א׳ יהיה רווח של 33.8% בעוד לאדם ב׳ יהיה רווח של 35.2%, שניהם לאחר מס, כלומר רווח ״עודף״ של 0.28% לשנה על דחיית מס

נחזור למציאות הישראלית עד 2025: נניח שלאדם א׳ ואדם ב׳ יש הכנסה ממשכורת של 500 א׳ ש״ח בשנה ותיק השקעות של 2 מיליון. במצב של מימוש שנתי המצב של אדם א׳ יהיה כמו שתיארתי מעלה אבל במקרה השני נכנס שיקול חדש - מס יסף של 3% על הכנסה שנתית מעל 721,560 ש״ח (כולל שכר ורווח הון)

כעת אדם ב׳ שמשלם מס רק בשנה החמישית משלם מס יסף כמעט על כל הרווח שלו מה שיביא את הרווח נטו שלו בסוף התקופה כמעט בדיוק לרווח של אדם א׳- 33.8%

החל מהבוקר, עם אישור העלאת מס היסף ב-2% נוספים החל מ-2025 (מהלך גרוע מאוד בעיניי) המצב של דוחה המס יהיה פחות טוב משל משלם המס השנתי בערך ב-0.4% לשנה (ולכו תדעו מה יהיה המצב 5 שנים מהיום)

אם המשכורת פלוס הרווח והתיק לא מתקרבים למס היסף אכן יש יתרון (קל) לדחיית תשלום המס אך במקרים של תיק השקעות משמעותי או שכר גבוה המנטרה של ״מס נדחה הוא מס נחסך״ כבר לא תופסת אוטומטית ..

נראה שקיימת בימים אלה הזדמנות נדירה לקראת 2025 בעקבות שינוי המס הדרמטי שאושר אמש

יש בישראל המון חברות של רופאים, עורכי דין והייטקיסטים שמחזיקות בעשרות מיליונים במניות, לעתים קרובות החזקות ארוכות טווח בישראל . אותם בעלי מקצוע מקבלים ממש בימים אלה עצה מרואה החשבון שלהם שכדי להימנע ממס היסף שעולה ב-1.1.2025 עליהם לממש את המניות בחברה ולחלק דיבידנד - וחובה עליהם לעשות זאת בארבעת ימי המסחר הקרובים עד לסוף שנת המס.

זה מביא לכך שבימים הקרובים יהיה לחץ במניות מסוימות שבמקרה רופא כזה או עורך דין אחר אוהב - ומספיק אחד כזה כדי ליצור לחץ של מיליונים.

קחו לדוגמה את אקסל - אתמול הורגש לחץ גדול במניה. היום בבוקר קיבלתי דוח 'כסף חכם' על אמש (דוח שמפלח את סוג הגופים שפעלו בנייר) ואכן מתוך 2.01 מיליון שקל שנמכרו אמש, 1.67 מיליון (כלומר 83%) היו של מוכר מסוג "תאגיד ישראלי" שזו קטגוריה שבימים רגילים אחראית במקרה הטוב על אחוזים בודדים מהמסחר (שכן אותם רופאים ועורכי דין נוטים לקנות בחברה ו'לשכוח')

מה המשמעות הפרקטית? בימי המסחר שנותרו עד סוף השנה נראה מוכרים בכל מיני מניות שבמקרה בעל מקצוע כזה או אחר קנה בחברה שלו. נראה לחץ מכירה בניירות בלי שום קשר לעסק עצמו אלא כי יצא שרופא שיניים מאוד מוצלח מחזיק בהן בתיק החברה שלו וסביר שזה ייצור הזדמנויות קנייה מעניינות

הלחץ הזה ייפסק בבת אחת בסוף השנה (שכן מכירה ב.1.1.25 כבר לא תעזור מבחינת מס יסף). למעשה, ניתן להניח שלאחר חלוקת הדיבידנד אותו רופא שיניים ירצה לבנות תיק מניות דומה עם הכסף שעבר לחשבון האישי

השילוב הזה יוצר הזדמנות מעולה להכין את תיק ההשקעות בישראל ל- 2025 🇮🇱

אב-גד (מחזיק):
כזכור אב-גד לא מוציאה דיווחים לבורסה על זכייה במכרזי דיירים. עם זאת, לדעתי שווה לציין שבחודש האחרון אב-גד זכתה ב-4 פרויקטים בקריות בהיקף של 2,400 יחידות דיור בהיקף של כ-5 מיליארד ש"ח..
בנוסף, הבוקר דיווחה אב-גד על הגעה לרוב דרוש (השלב בו אב-גד מדווחת למאיה) בפרויקט חדש בהוד השרון בהיקף של 435 מ' ש"ח.

דרך פשוטה להבין את המצב באב-גד:

ב-2025 אב-גד צפויה להכניס לביצוע כ-1,000 יחידות דיור. יחידות אלה הן בפרויקטים שאב-גד החלה לתכנן לפני כ-5 שנים כשאב-גד הייתה חברה פרטית ומספר היחידות שייכנסו לביצוע ילכו ויעלו משנה לשנה.
כיום כחברה ציבורית עם שותפות של גופים מוסדיים אנחנו רואים את אב-גד זוכה בפרויקטים בקצב גבוה בהרבה - להערכתי קצב של סביב 4,000-5,000 יחידות בשנה.

המשמעות היא שבעוד 5 שנים אב-גד צפויה להתחיל ביצוע בקצב של כמה אלפי יחידות דיור בשנה.

כדי לסבר את האוזן - רווח גולמי על 1,000 יחידות הוא 400-500 מ' ש"ח, ועל 4,000 יחידות - מעל 2.5 מיליארד, שזה מעל מיליארד נקי. כמובן שבדרך נראה שותפויות עם הפניקס בפרויקטים וגיוסי הון ממוסדיים - אך אני מעריך שזה יהיה במחירים שילכו ויעלו, בדיוק הדרך בה אאורה הלכה.

בהקשר למאמר האחרון שלי, בהחלט נראה לי שאב-גד עומדת בתנאים להיות חברה משמעותית מאוד לקראת 2030

סיכום שנת 2024:

2024 הייתה שנה מעניינת ומאתגרת בשוק ההון הישראלי שאני מחלק לשני חלקים: בחלק הראשון, מינואר עד ספטמבר, בעיקר ניסינו להתכונן לתרחיש הסלמה בצפון. מצד אחד לבנות תיק עמיד לתרחיש הסלמה ומנגד לשמור רכיב מזומן מסוים לניצול הזדמנות שעלולה להיווצר בתרחיש של מלחמה ובהלה בשוק.

בחלק השני - החל מספטמבר עם חיסול נסראללה ובהמשך עם הפסקת האש ונפילת אסד, התבהר דיי מהר שמתממש הוא תרחיש חיובי באופן קיצוני (דמיינו שמישהו היה מעלה בתחילת השנה תרחיש של חיסול חיזבאללה, נסראללה ואסד עד סוף השנה עם מעט מאוד נפגעים..) ושככל הנראה שינינו כיוון למקום טוב בהרבה. בשלב הזה התחלנו הדרגתית להוריד את נתח המזומן ובמקביל לעבור מהגנה להתקפה - לא רק חברות עמידות אלא גם חברות שיהנו מהסרת האיום הצפוני.

כעת אנחנו מוצאים את עצמנו בסוף 2024 גם עם ביצועים מצוינים של השוק הישראלי ושקל חזק, אך חשוב מכך - אנחנו פותחים את שנת 2025 עם רוח גבית חזקה:

ראשית כל - הפסקת האש בצפון החל מסוף נובמבר תתחיל להשפיע על התוצאות העסקיות מרבעון 4 אך באמת נרגיש אותה רק ב-2025, עם שיפור מרבעון לרבעון. זה ישפיע לטובה על הדוחות במגוון רחב של ענפים, מאשראי חוץ בנקאי ונדל"ן ועד למחשוב ותוכנה, שלקוחותיהם יהיו מוכנים יותר לבצע השקעות ארוכות טווח בפרויקטים ותשתיות.

שנית, אנחנו רואים חזרה של משקיעים זרים ומשקיעים מוסדיים לשוק הישראלי. ההסטה של ההשקעות ל-S&P הופכת לפחות ברורה מאליה, בטח עם פערי התמחור האדירים, אפשרות הצמיחה הכלכלית לאחר המלחמה והסיכון של משקיעים בחו"ל שהשקל יתחזק משמעותית.

נזכיר גם שהיום למעשה הסתיימו המכירות לצרכי מס שהזכרתי כאן ביום חמישי האחרון, יחד עם 'ניקוי שורות' שנהוגה בסוף השנה. אם נצרף לזה אירועים חיוביים שבמקרה התכנסו לינואר (אני מעריך שנראה תעריף לקסם של מבטח ואישור ועדה מחוזית בעיר כינרת של אב-גד) - אני בהחלט נכנס ל-2025 בתחושה טובה מאוד.

מאחל לנו 2025 מצוינת! 🇮🇱

(מי שרלוונטית עבורו השקעה בקרן הגידור שלנו- קישור לשאלון)

נראה שהתחזית התממשה - למרות שאתמול היה שלילי בארה"ב והצפי בחוזים גם הוא שלילי אנחנו רואים עליות חדות בשוק הישראלי היום - בפרט במניות הקטנות יותר

ביום שלישי הקרוב (7 לינואר) בשעה 19:00 יתקיים כנס המשקיעים התקופתי שמקיים חברי גלעד מנדל

יתקיימו הרצאות של שלושה מנכ״לים של חברות ששווה לשמוע - אפקון, ויקטורי וישראייר- וכמובן מינגלינג, שיחות והחלפת רעיונות עם משקיעים אחרים

קישור להרשמה

כרטיס חינם בהזנת קוד קופון ardan, כולל חניה בעזריאלי בעלות מסובסדת של 8 ש״ח

נתראה 🇮🇱❤️

חתימת שנת 2024 המוצלחת היא הזדמנות מצוינת לדבר על שנה מאוד לא מוצלחת - 2022

על הנחות העבודה ואיפה הן השתבשו, ועל קרנות גידור בתקופות קשות

אב-גד (מחזיק) מודיעה על הפקדת התב"ע בעיר כינרת שמאשרת 500 חדרי מלון (בנוסף ל-500 שכבר אושרו), 20 א' מ"ר מסחר (שכבר מאושרים וממתינים להיתר) ו-500 יחידות דיור למגורים

מכיוון שמדובר בפרויקט קומבינציה בו יש לאב-גד למעשה בעלות בחלק מהקרקע, הרי שלאישור התב"ע יש השפעה דרמטית על שווי הקרקע ולכן גם משמעות חשבונאית בדומה למה שראית בקרקע ברני צים שקיבלה אישור תב"ע ושוערכה בכ-200 מ' בעקבות זאת

כלומר, בעת אישור התב"ע, או לכל המאוחר בעת העלייה על הקרקע, אב-גד כנראה תשערך את חלקה בקרקע באופן משמעותי: מדובר למעשה ב-67-75% מקרקע שכעת כוללת 1,000 חדרי מלון ו-20 א' מ"ר שעשויים לתת שווי של כ-200-250 מ' ש"ח לקרקע אפילו לפי הנחות שמרניות ולא כולל ה-500 דירות (שיירשמו כמלאי והרווח עליהן יוכר עם הבנייה)

כלומר אישור התב"ע עשוי להוביל בהמשך השנה לקפיצה בהון העצמי (של סביב 100-200 מ'), ואישור ה-500 יח"ד למגורים גם יוביל לרווח נוסף במהלך הביצוע וגם מעלה דרמטית את הסבירות לסגירה פיננסית והכנסת שותפים לפרויקט, מה שגם כן יוביל לשערוך משמעותי

בקיצור - עשוי להיות מהותי, נמתין להתפתחויות

מחזיק, אין באמור המלצה

עוד על רקע פתיחת השנה - מדד המניות המעניינות שלנו חצה היום את רף ה-50% תשואה ופתח פער דרמטי על כל שאר המדדים העולמיים

רק מזכיר שהמדד הושק ב-14 לאפריל 2024, כך שיש לו עוד זמן לתת בראש 🇮🇱

נתראה הערב 🇮🇱

התחדשות עירונית - שלוש נקודות מהימים האחרונים שעוזרות לנו להבין את הענף:

1. רותם שני הודיעה אמש על רכישת פרויקט ביהוד תמורת 155 מ' ש"ח. הפרויקט לפני תב"ע וההכנסות הצפויות ממנו הן כ-1.2 מיליארד ש"ח. אם נניח רווח גולמי של 25% (מכפיל דירות גבוה יחסית) נקבל רווח גולמי צפוי של כ-300 מ', ועל זה משלמת רותם כ-155 מ'.
האם עדיין יכול להיות ספק שפרויקטי התחדשות הם בעלי שווי כלכלי נפרד ומשמעותי? זו למעשה ההנחה עליה מתבסס המודל שלי, וגם שווי העסקה דומה (ואף גבוה) מההנחות בהן אני משתמש במודל. לדעתי זו הנקודה החשובה ביותר להבנה בתחום ההתחדשות, לפני ניתוח החברות עצמן

2. אני מאמין שככל שהקרקעות לשיווק בישראל ילכו ויאזלו, נראה יותר ויותר יזמיות קרקעות רוכשות או נכנסות שותפות בפרויקטים עם חברות ההתחדשות שזכו בהן, בתמורה לתשלום. למעשה לחברת בנייה עדיף לקנות פרויקט התחדשות לביצוע מאשר לקנות קרקע שדורשת השקעה עצומה אפילו שנים לפני תחילת הביצוע.

3. פורסם הבוקר על רכישה של חלק מחברת ההתחדשות העירונית מטרופוליס לפי שווי של 800 מ' ש"ח. אמנם אין מספיק הפרטים שניתן למצוא על מטרופוליס היא מקדמת כ-9,000 יח"ד, שזה שם אותה בסדרי הגודל מתחת לאב-גד שמקדמת 11,000 יח"ד..
מזכיר את הגיוס של אפריקה התחדשות בשלהי 2023 לפי שווי של 1.3 מיליארד. לאפריקה התחדשות היה הון עצמי נמוך מאוד וצבר כולל של 8,000 יח"ד.

כלומר, דווקא בשוק הפרטי בו הקונים והמוכרים מתוחכמים יותר אנחנו רואים שוויים גבוהים יותר ודומים יותר למודל למודל שלי. דווקא החברות הציבוריות שהן בעלות יתרונות מובנים (נזילות, אפשרות הנפקת אג"ח, שותפויות עם מוסדיים, יתרון במכרזי דיירים) נסחרות בזול ביחס לשווי העסקאות בחברות הפרטיות, והמציאות נמצאות בשוק הציבורי

מחזיק באב-גד, אין באמור המלצה

יאללה מתחילים 🇮🇱

מכיוון שיש עוד זמן עד הדוחות השנתיים בינתיים אני מכין את הקרקע עם עדכונים בחברות מהמעבר הקודם ועד היום כדי להוריד מהעומס של מרץ-אפריל

צפו לפרסום באמצע אפריל 🤞🏻
שיהיה אחלה סוף שבוע!